置换房是在 “房屋置换”（以房换房）交易中，用于交换的房屋，既可以是卖方名下的二手商品房，也可以是拆迁安置中用于置换的 “拆迁置换房”。它的核心作用是 “作为交换标的”，通过产权转移，让买卖双方实现 “以旧换新”“以小换大”“异地置换” 等需求。
比如：你有一套上海浦东的 80㎡两居室（作为你的置换房），想换一套徐汇的 100㎡三居室（对方的置换房），双方协商后，你补足两套房子的差价，完成产权互换，这两套房子就都是此次交易中的 “置换房”。
与普通商品房的区别：仅交易场景不同
很多人会问 “置换房和普通商品房有区别吗”，答案是：本质无差异，仅交易场景不同。
普通商品房：可用于 “单纯买卖”（如你直接花钱买房，不卖出自己的房）；
置换房：仅在 “房屋置换”（以房换房）场景中被称呼，只要能办理不动产权证书（房产证），其核心权益（占有、使用、收益、处分）与普通商品房完全一致，可正常买卖、出租、抵押。
唯一特殊的是 “拆迁置换房”：若这类置换房是 “划拨用地”（部分早期安置房），需补缴土地出让金后，才能与普通商品房享受同等权益。
3. 常见类型：主要分两类
根据来源和用途不同，置换房主要分为两类，适用场景各有差异：
二手商品房置换房：个人 / 企业名下的普通二手商品房，用于与他人的房产互换，常见于 “改善型置换”（如以小换大、以远换近）；
拆迁置换房：拆迁时，拆迁方用这类房屋置换被拆迁人的原有房产，多位于城市近郊，部分属于 “安置房” 性质，需注意产权是否清晰。
上海置换房子有哪些政策？流程是什么？
作为全国房产交易的热门城市，上海的置换房政策和流程具有代表性，也是很多用户关注的重点，具体如下：
1. 上海置换房子核心政策（2025 年参考）
上海对 “房屋置换”（以房换房）的政策，主要围绕 “限购、税费、贷款” 三大核心，与普通房产交易政策基本一致，但有部分细节对置换用户更友好：
限购政策：置换用户需符合上海限购要求，即 “上海户籍家庭最多可拥有 3 套住房，非上海户籍家庭需连续缴纳 3 年社保 / 个税且最多拥有 1 套住房”；若你卖出名下唯一住房后，再置换新房，仍按 “首套房” 认定（部分银行政策）；
税费优惠：上海对置换房交易的契税有明确优惠—— 若两套置换房的产权人互换房屋，契税按 “两套房屋评估价的差额” 缴纳，而非全额。比如你的置换房评估价 500 万元，对方的置换房评估价 600 万元，你只需按 100 万元差价的 1%-3% 缴纳契税（首套房 90㎡以下 1%，90㎡以上 1.5%；二套房 3%），比普通买卖节省不少成本；
贷款政策：置换用户申请房贷时，若卖出旧房后无其他住房贷款记录，可按 “首套房” 享受贷款利率（2025 年上海首套房商贷利率约 3.8%-4.0%）；若仍有房贷未还清，按 “二套房” 利率（约 4.5%-4.8%）执行。
2. 上海置换房子流程：6 步完成 “以房换房”
上海置换房子的流程比普通二手房买卖更复杂，需同时处理 “卖房” 和 “买房” 两个环节，核心步骤如下：
第一步：明确置换需求，筛选匹配房源
先确定你的置换目标：是 “以小换大”（如 80㎡换 100㎡）、“以远换近”（如郊区换市区），还是 “异地置换”（如其他城市换上海）？再通过以下渠道筛选房源：
房产中介：选择上海本地知名中介（如链家、太平洋房屋），告知需求后，中介会帮你匹配有置换意向的业主，减少信息差；
置换平台：通过上海房产交易中心官网、“上海二手房” APP 等官方平台，发布置换需求，吸引符合条件的业主联系；
熟人推荐：通过亲友、同事介绍，找到靠谱的置换对象，降低信任成本。
关键提醒：筛选房源时，重点核查对方置换房的产权状态（是否有抵押、查封）、房屋年限（影响税费）、学区名额（若有学区需求），避免后续纠纷。
第二步：核算房屋价值，协商差价
找到匹配房源后，核心是 “确定两套房子的价值和差价”，这是避免争议的关键：
评估价值：建议双方共同委托上海有资质的第三方评估机构（如上海房地产估价师协会认证机构）评估房屋价值，避免 “一方高估、一方低估”；
协商差价支付：根据评估结果，价值低的一方需向对方补足差价，双方要明确差价的支付时间和方式。比如 “签订置换合同后 7 日内，支付 50% 差价至资金监管账户，办理过户前支付剩余 50%”，且必须通过上海正规的 “房产交易资金监管账户” 支付，保障资金安全（避免一方拿到差价后拒绝过户）。
举例：你的置换房评估价 500 万元，对方的置换房评估价 580 万元，差价 80 万元。双方约定：签订合同后 7 日内你支付 40 万元到监管账户，过户完成后，监管账户将 40 万元转给对方，同时你支付剩余 40 万元。
第三步：准备置换手续，确保资料齐全
上海置换房子需要准备的手续较多，提前准备好能避免流程延误，核心资料如下：
置换房相关：不动产权证（房产证）、购房发票、契税完税证明、房屋平面图（可到上海房产交易中心调取）；
个人相关：身份证、户口本、结婚证（已婚需提供）、社保 / 个税缴纳证明（非上海户籍需）；
其他：若置换房有贷款未还清，需提前结清并拿到 “贷款结清证明” 和 “解除抵押证明”；若置换房是 “拆迁置换房”，需提供《拆迁补偿安置协议》。
第四步：签订置换合同，明确权责
上海置换房子需签订《上海市房屋置换合同》，这是保障双方权益的核心文件，必须包含以下关键条款，拒绝 “口头承诺”：
双方信息和房屋信息：明确买卖双方的姓名、身份证号、联系方式，以及两套置换房的地址、面积、产权证号、土地性质；
价值与差价：写清两套房子的评估价、差价金额、差价支付时间和方式；
过户与交房时间：明确 “到上海房产交易中心办理过户的时间”（如 “签订合同后 30 日内”）、“房屋交接时间”（如 “过户后 15 日内”）；
违约责任：约定双方违约的赔偿方式，比如 “一方拒绝过户，需向对方支付房屋评估价 20% 的违约金”“一方逾期支付差价，每天按未付金额 0.05% 支付滞纳金”；
特殊约定：若置换房有租客，需明确 “由卖方在过户前解除租赁合同”；若有学区需求，需约定 “卖方在交房前将户口迁出”。
第五步：办理过户，完成产权转移
过户是上海置换房子的核心环节，需双方共同到房屋所在地的 “上海房产交易中心” 办理，流程如下：
提交材料：将准备好的合同、证件等材料提交给交易中心工作人员，审核材料真实性；
缴纳税费：根据上海政策缴纳契税（按差价计算）、增值税（满 2 年普通住宅免征）、个人所得税（满 5 年唯一住房免征）等；
领取新证：审核通过后，交易中心会注销原不动产权证，为双方办理新证（上海一般 3-5 个工作日出证）。
注意：若置换房是 “划拨用地”（如部分拆迁置换房），需先到上海自然资源和规划局补缴土地出让金，否则无法过户。
第六步：交接房屋，结清费用
过户完成后，双方需尽快办理房屋交接，避免后续费用纠纷：
查验房屋：核对房屋内的家具、家电是否与合同约定一致，检查房屋质量（如墙面、地面是否有损坏）；
结清费用：到上海水、电、燃气、物业等部门，查询并结清置换房的欠费（如物业费、燃气费），拿到缴费凭证；
户口迁移：若卖方户口在置换房内，需督促其在约定时间内（如 15 日内）将户口迁至新地址，避免影响买方落户（尤其是上海学区房，户口占用会影响入学）。
置换房能卖吗？买卖需要注意什么？
很多人担心 “置换房能不能卖”，答案是：能卖，但必须满足 “产权清晰、能正常过户” 的前提，具体注意事项如下：
1. 置换房可卖的核心条件
无论你的置换房是 “二手商品房” 还是 “拆迁置换房”，只要满足以下 2 个条件，就能正常买卖：
产权无纠纷：置换房已办理不动产权证，且无抵押、无查封、无冻结（可到上海房产交易中心查询）；
符合交易政策：若置换房是上海拆迁置换房，需确认 “是否满 3 年”（上海部分拆迁房需满 3 年才能上市交易），且已补缴土地出让金（若为划拨用地）。
2. 置换房买卖的关键注意事项
查产权：避免 “隐性风险”：要求卖方提供置换房的不动产权证、《房屋置换协议》（若为置换所得），确认卖方是 “唯一产权人”，或 “所有共有产权人都同意出售”（如夫妻共有的置换房，需双方签字）；
查土地性质：避免 “过户障碍”：查看不动产权证上的 “土地性质”，若为 “划拨”，需确认卖方是否已补缴土地出让金（上海土地出让金一般按房屋评估价的 1%-3% 计算），未补缴的需在买卖合同中约定 “由卖方补缴后再过户”；
签合同：细化条款：签订《上海市二手房买卖合同》时，需明确 “房屋交付时间”“户口迁移时间”“违约责任”（如 “卖方隐瞒产权问题导致无法过户，需双倍返还定金”），避免后续扯皮；
资金监管：保障安全：上海置换房买卖的房款，建议通过 “上海房产交易资金监管账户” 支付，不要直接转给卖方，避免 “钱房两空”（尤其是大额房款，监管能最大程度降低风险）。
置换房贷怎么申请？需要什么条件？
若你置换房子时资金不足（无法补足差价），可申请 “置换房贷”（本质是二手房按揭贷款），具体申请流程和条件如下：
1. 置换房贷的申请条件
上海银行对置换房贷的申请要求，与普通二手房贷款基本一致：
征信良好：个人征信报告无严重逾期（如近 2 年无连续 3 次、累计 6 次逾期）；
收入稳定：月收入需达到 “置换房贷月供的 2 倍以上”（如月供 1 万元，月收入需≥2 万元），需提供收入证明（如工资流水、个税缴纳记录）；
符合限购：申请人需符合上海限购政策（如上海户籍、或非户籍满 3 年社保 / 个税）；
房屋合规：置换房产权清晰，能正常过户，且房龄不超过 30 年（上海多数银行对房龄要求较严，超过 30 年的置换房难获贷款）。
2. 上海置换房贷申请流程
选择银行：优先选择上海本地银行（如上海银行、交通银行上海分行）或大型国有银行（如工商银行、建设银行），对比贷款利率和审批速度；
提交材料：向银行提供身份证、户口本、结婚证、收入证明、置换房不动产权证、买卖合同等材料；
银行审批：银行审核材料真实性、申请人还款能力，评估置换房价值（一般由银行指定评估机构），审批周期约 7-10 个工作日；
签订贷款合同：审批通过后，与银行签订《个人住房贷款合同》，约定贷款金额、利率、还款期限（上海置换房贷最长可贷 30 年，房龄 + 贷款期限不超过 50 年）；
办理抵押：到上海房产交易中心办理置换房抵押登记，银行拿到他项权证后，发放贷款（贷款资金一般直接划入卖方账户或资金监管账户）。
拆迁置换房有什么特殊注意事项？
拆迁置换房是置换房的特殊类型，购买或置换时需额外注意以下 3 点：
确认 “上市交易时间”：上海部分拆迁置换房会在《拆迁补偿安置协议》中约定 “满 3 年才能上市交易”，未到时间的拆迁房无法过户，需避免 “先付定金，到期后无法交易” 的风险；
查 “安置对象”：拆迁置换房的产权可能属于 “多个安置对象”（如夫妻、父母子女），购买时需所有安置对象签字同意，避免 “部分产权人反对，导致交易失败”；
算 “成本价”：避免 “税费陷阱”：拆迁置换房的 “原购房成本” 较低（部分按拆迁补偿价计算），若卖方出售时 “未满 5 年且非唯一住房”，需缴纳 “差额 20% 的个人所得税”（差额 = 成交价 - 原购房成本），需在买卖合同中约定税费承担方（如 “个人所得税由卖方承担”）。
置换房交易的核心注意事项
产权优先：无论置换还是买卖，先查置换房的产权状态（无抵押、无查封），这是交易的前提；
合同细化：所有约定（差价、过户时间、违约责任）必须写进书面合同，尤其是上海这类政策严格的城市，避免 “口头承诺”；
政策适配：上海置换房交易需符合限购、税费、贷款等政策，提前到上海房产交易中心或中介咨询最新要求；
资金安全：差价、房款尽量通过上海正规资金监管账户支付，避免直接转账；
专业协助：若对流程、政策不熟悉，可委托上海正规房产中介或律师协助，降低风险。
如果在上海置换房交易中遇到疑问（如税费计算、过户流程），可拨打上海房产交易中心热线（021-962269）或到各区交易中心现场咨询，获取官方解答。