承租房，指承租人通过与房屋所有权人（如政府、单位、个人房东）签订《房屋租赁合同》，以支付租金的方式获得房屋使用权的住房形式。其核心特点是 “仅有使用权，无所有权”—— 承租人对房屋仅有居住、使用的权利，无权擅自处分（如出售、赠与）房屋，房屋所有权仍归属于出租方（如政府、单位）。
根据出租方的不同，承租房主要分为两类：
公租房（政府承租房）：由政府统筹建设、筹集，出租给中低收入家庭、新市民、青年人的保障性住房，租金低于市场水平，是最常见的承租房类型；
单位承租房：由机关、企事业单位自建或购置，出租给本单位职工的住房，租金通常极低，带有福利性质，常见于老国企、事业单位；
普通私人承租房：由个人房东出租的商品房，承租人通过市场租赁获得使用权，租金由双方协商确定，这类承租房市场化程度高，规则相对灵活。
承租房与商品房的核心区别
很多人会混淆承租房与商品房，两者在产权、权利、价格等方面差异显著：
产权归属
归出租方（政府、单位、个人房东）
归购房者（业主）所有，拥有完整产权（房产证）
权利范围
仅有使用权（居住、使用），无处分权（不得出售、赠与、抵押）
拥有完整权利（可居住、出售、赠与、抵押、继承）
价格 / 租金
公租房、单位承租房租金极低；私人承租房租金按市场水平确定
购买价格高，由市场决定；若出租，租金通常高于承租房
稳定性
公租房、单位承租房租期稳定（公租房通常 3-5 年可续租）；私人承租房租期由合同约定，可能面临房东解约
产权长期稳定，业主可长期持有，无 “被解约” 风险
公租房承租人相关问题，变更、死亡后处理
公租房作为承租房的核心类型，“承租人变更”“承租人死亡后房屋如何处理” 是最受关注的问题，以下为详细解答：
（一）什么是公租房承租人？其权利与义务有哪些？
公租房承租人，指与公租房管理部门（如当地住房保障中心）签订《公租房租赁合同》，获得公租房使用权的个人或家庭。承租人需满足公租房申请条件（如收入、住房达标），并按合同约定履行义务。
承租人的权利：
长期居住权：在租赁合同有效期内，有权合法居住、使用公租房，不受无故干扰；
续租权：租期届满后，若仍符合公租房申请条件，可申请续租，无需重新参与轮候；
优先购买权（部分城市）：若公租房政策允许出售，承租人在同等条件下可优先购买所租公租房；
监督权：对房屋质量问题（如漏水、家电损坏），有权要求公租房管理部门维修。
承租人的义务：
按时缴租：按合同约定的金额、时间缴纳租金，逾期可能产生违约金，严重时会被收回房屋；
合规使用：不得擅自转租、转借公租房，不得擅自改变房屋用途（如将居住房改为商铺），不得破坏房屋结构；
配合核查：公租房管理部门会定期核查承租人的资质（如收入、住房情况），承租人需配合提供材料；
按时退房：若不再符合公租房条件（如收入超标、购买商品房），需按规定及时退出公租房。
（二）公租房变更承租人：什么情况可以变更？流程是什么？
公租房承租人并非终身固定，在特定情况下可申请变更承租人（即 “过户” 给符合条件的家庭成员），但需满足严格的条件和流程：
可变更承租人的常见情况：
承租人死亡：这是最常见的变更场景，需由符合条件的家庭成员继承承租权；
承租人户籍迁出本地：如承租人因工作调动、定居外地，户籍迁出公租房所在地，无法继续居住；
承租人丧失民事行为能力：如承租人因重病、残疾失去独立生活能力，需由家庭成员照料并变更为承租人；
其他特殊情况：如承租人离婚，经法院判决或双方协商，公租房由另一方（符合条件）继续承租。
变更承租人的核心条件：
申请人需为承租人的家庭成员（如配偶、父母、子女），且与承租人在公租房内共同居住满一定年限（通常 1-3 年，具体以当地政策为准）；
申请人需符合公租房申请条件（如收入、住房达标），未享受过其他保障性住房（如廉租房、经济适用房）；
需经公租房管理部门审核，且其他家庭成员无异议（如多人符合条件，需协商确定一人作为新承租人）。
公租房变更承租人的流程（以上海、北京为例）：
以 “承租人死亡” 为例，流程通常如下：
准备材料：
申请人身份证、户口本；
原承租人死亡证明（医院出具或派出所注销证明）；
公租房租赁合同原件；
家庭成员关系证明（如结婚证、出生证明，证明申请人与原承租人的亲属关系）；
共同居住证明（如水电费缴费记录、居委会出具的居住证明，证明申请人与原承租人共同居住满规定年限）；
申请人的收入、住房证明（证明符合公租房申请条件）；
其他家庭成员无异议的书面声明（如其他子女签署的 “同意由 XX 作为新承租人” 的声明）。
提交申请：
申请人携带材料到公租房管理部门（如上海某区住房保障中心、北京某区公租房管理所）提交变更申请，填写《公租房承租人变更申请表》。
审核与公示：
公租房管理部门会对材料进行审核（约 15-30 天），核查申请人的资质、家庭成员关系、共同居住情况；
审核通过后，会在公租房小区或管理部门官网公示（通常 7 天），公示无异议后，即可办理变更手续。
签订新合同：
公示无异议后，申请人与公租房管理部门签订新的《公租房租赁合同》，原合同终止，申请人正式成为新承租人。
（三）公租房承租人死亡后，房屋如何处理？
公租房承租人死亡后，房屋不会 “自然继承”（因承租人无产权），需按以下规则处理，核心是 “由符合条件的家庭成员继续承租”：
有符合条件的家庭成员：
若存在与原承租人共同居住、且符合公租房申请条件的家庭成员（如配偶、子女），可按上述 “变更承租人流程” 申请成为新承租人，继续居住公租房，租金、租期按原合同或新合同执行，无需重新轮候。
无符合条件的家庭成员：
若原承租人无共同居住的家庭成员，或家庭成员均不符合公租房申请条件（如收入超标、已有自有住房），公租房管理部门会收回房屋，重新纳入房源库，面向其他轮候家庭配租。
特殊情况：多人符合条件，无法协商一致：
若多名家庭成员（如多个子女）均符合变更条件，但无法协商确定新承租人，公租房管理部门通常会要求家庭成员通过协商、调解或诉讼（向法院起诉，由法院判决）确定新承租人，未协商一致前，房屋暂由管理部门托管，不得擅自入住。
承租房继承、动迁分配、买卖相关问题
（一）承租房可以继承吗？按户口继承吗？
这是承租房最常见的疑问，核心结论是：承租房的使用权不能 “继承”，但符合条件的家庭成员可继续承租，与户口是否在承租房内有一定关联，但户口并非唯一条件。
为什么承租房不能继承？
继承的前提是 “被继承人拥有合法财产的所有权”，而承租房的所有权归出租方（政府、单位），承租人仅拥有使用权，不属于 “个人合法财产”，因此无法通过《民法典》中的 “继承” 制度传递给继承人，这与商品房（有产权）可继承有本质区别。
承租房的 “继续承租” 与户口的关系：
户口是判断 “是否共同居住” 的重要依据之一，但并非唯一条件，具体规则如下：
通常情况下，申请人的户口需在承租房内（与原承租人同户），且已在承租房内实际居住满规定年限（如 1-3 年）；
部分城市（如上海）允许户口不在承租房内，但与原承租人有直系亲属关系（如子女）、且长期照顾原承租人的家庭成员申请继续承租，但需提供充分的证明材料（如居委会证明、医疗记录）；
仅户口在承租房内，但未实际居住（“空挂户”），或不符合公租房申请条件（如收入超标），无法获得继续承租权。
总结：承租房的 “继续承租” 不是 “继承”，而是 “资格传递”，需满足 “共同居住、符合条件、户口关联（通常）” 三个核心条件，缺一不可。
（二）承租房动迁分配：补偿款归谁？如何分配？
承租房（尤其是公租房、单位承租房）面临拆迁时，“补偿款分配” 是最容易产生纠纷的问题，核心规则是 “补偿款归出租方，但承租人可获得搬迁安置补偿”，具体如下：
承租房动迁的补偿对象：
房屋所有权补偿：归出租方（政府、单位），因房屋所有权属于出租方，拆迁时针对房屋本身的补偿（如房屋价值补偿）需归出租方；
搬迁安置补偿：归承租人，包括搬迁费、临时安置费、停产停业损失（若承租房用于经营，需符合规定）、装修补偿（若承租人自行装修，需提供装修凭证）等，这部分补偿是对承租人 “失去居住权” 的弥补。
承租房动迁分配的常见情况：
公租房动迁：
公租房拆迁时，公租房管理部门会与承租人协商安置方案，通常有两种选择：
货币补偿：向承租人支付搬迁费、临时安置费等，承租人需自行寻找住房，公租房收回；
实物安置：为承租人分配新的公租房或保障性住房，面积、位置根据原承租房情况和政策确定，承租人需按新房屋的租金标准缴纳租金。
补偿标准由当地拆迁政策确定，以上海为例，公租房动迁的搬迁费通常为每户几千元，临时安置费按每月每平方米几十元计算，具体以拆迁公告为准。
单位承租房动迁：
单位承租房拆迁时，补偿方案通常由单位与职工协商确定，带有福利性质，常见的分配方式包括：
为职工分配新的单位承租房或补贴购房款（如单位补贴一部分钱，让职工购买商品房）；
向职工支付货币补偿，金额通常高于普通公租房，具体由单位根据自身情况确定。
承租房动迁分配纠纷如何解决？
若家庭成员（如多个子女）对动迁补偿分配有异议，可按以下步骤解决：
协商优先：家庭成员之间先自行协商，根据 “谁是承租人”“谁实际居住”“谁对房屋贡献大（如装修）” 等因素，制定分配方案；
调解：协商无果，可向居委会、街道办事处或单位工会申请调解，由第三方介入协调；
诉讼：调解无效，可向法院提起民事诉讼，提交相关证据（如租赁合同、居住证明、装修凭证），由法院根据法律规定和实际情况判决分配方案。
（三）承租房可以买卖吗？能买下来吗？
承租房能否买卖，取决于承租房的类型和当地政策，核心结论是：大部分承租房（如公租房、单位承租房）禁止买卖；少数允许 “房改售房” 的单位承租房，可按政策购买产权。
公租房：禁止买卖，仅租不售：
公租房是政府保障性住房，核心原则是 “仅租不售”，承租人无权出售公租房，即使与他人签订 “买卖合同”，该合同也因违反政策而无效，且可能面临公租房管理部门收回房屋的风险。
部分城市（如重庆、深圳）试点 “公租房共有产权” 政策，承租人可按规定购买公租房的部分产权（如 50%），但需满足严格条件（如承租满 5 年、符合购房资格），且购买后 5 年内不得出售，5 年后出售需优先卖给政府，并非 “完全自由买卖”。
单位承租房：部分可通过 “房改售房” 购买产权：
单位承租房（尤其是老国企、事业单位的福利房），在 2000 年后的 “房改” 政策中，允许职工按成本价或优惠价购买房屋产权，购买后获得房产证，房屋变为商品房，可自由出售。但需满足以下条件：
单位有 “房改售房” 的资格和政策（并非所有单位都允许）；
承租人是单位在职或退休职工，且在单位工作满一定年限；
按政策缴纳购房款（成本价通常较低，远低于市场价格）；
购买后需办理房产证，完成产权过户，房屋才真正归属于个人。
普通私人承租房：仅能买卖 “租赁权”，无法买卖产权：
私人承租房的所有权归个人房东，承租人仅拥有租赁权，若承租人想 “转让” 承租房，需经房东同意，将租赁权转让给新承租人（即 “转租”），但无权出售房屋产权，房屋产权的买卖需由房东与购房者完成。
热门城市承租房政策：以上海为例，差异化解读
上海作为承租房需求较大的城市，“上海承租房” 搜索量达 37 次，其政策具有代表性，以下为上海承租房的核心规则：
（一）上海公租房承租人变更规则
变更条件：
申请人需为原承租人的直系亲属（配偶、父母、子女）或配偶的直系亲属；
申请人与原承租人在公租房内共同居住满 2 年；
申请人在上海无自有住房，且家庭人均年收入低于上海规定标准（2024 年约 7.2 万元）；
其他家庭成员无异议，且未享受过其他保障性住房。
变更流程：
申请人携带材料到上海各区住房保障和房屋管理局提交申请，审核通过后公示 7 天，无异议后签订新合同，整个流程约 1-2 个月。
（二）上海承租房动迁分配规则
上海承租房（公租房、单位承租房）动迁时，补偿款分为 “房屋价值补偿” 和 “搬迁安置补偿”：
房屋价值补偿归出租方（政府、单位）；
搬迁安置补偿归承租人，包括：
搬迁费：每户 1200 元；
临时安置费：按被拆迁房屋建筑面积计算，每月每平方米 80 元，支付期限根据安置情况确定；
装修补偿：按实际装修费用评估确定，最高不超过每平方米 500 元；
困难家庭补助：对低保家庭、残疾人家庭，额外给予 2-5 万元补助。
（三）上海单位承租房 “房改售房” 政策
上海老国企、事业单位的单位承租房，符合以下条件可申请 “房改售房”：
房屋为单位自有产权，且已纳入房改范围；
承租人是单位在职或退休职工，且在单位工作满 10 年；
按成本价购买，2024 年上海房改成本价为每平方米 1295 元，远低于市场价格；
购买后 5 年内不得上市交易，5 年后可自由出售，出售时无需向单位补缴差价。