房屋置换是 “以房换房”，简单说就是用自己名下的房子，通过补差价（或等价交换）的方式，换一套更符合需求的房子（比如更小换更大、郊区换市区、老房换新房）。
它和普通 “先卖后买” 的区别很明显：
对比维度 房屋置换（以房换房） 普通 “先卖后买”
操作逻辑 一次交易完成 “卖旧买新”，流程更紧凑 分两次独立交易（先卖旧房，再买新房）
时间成本 周期短，减少 “无房过渡” 的麻烦 周期长，可能面临 “卖了没地方住” 或 “买了旧房没卖掉” 的尴尬
资金压力 只需补两套房子的差价，资金占用少 需先拿到旧房全款，再支付新房全款 / 首付，资金压力大
简单理解：如果你想换房但不想经历 “租房过渡”“资金周转难”，房屋置换是更高效的选择。
房屋置换怎么操作？5 步走，少走弯路
房屋置换看似复杂，但按流程拆解后并不难，核心是 “确认需求→选房议价→签协议→办手续→交房”，具体步骤如下：
第 1 步：明确自身需求，梳理旧房情况
先想清楚 “为什么换房”：是面积太小想换大户型？还是通勤太远想换市区房？或是想置换新房改善居住品质？
同时，把自己的旧房信息理清楚：
基本信息：房产证是否齐全、房屋年限、面积、朝向、装修情况；
产权情况：是否有抵押（比如还在还房贷）、是否有共有产权人（比如夫妻共有的房子，需双方同意）；
市场价值：可以通过中介、房产 APP（如链家、贝壳）查同小区成交价，或找评估机构估出旧房大概市值，方便后续算 “差价”。
第 2 步：选置换房源，协商差价
接下来就是找 “可置换的房子”，主要有两种渠道：
个人之间直接置换：比如你有一套市区老房，朋友有一套郊区新房，双方协商后互相换房（补差价），这种情况较少，适合熟人之间；
通过 “房屋置换中心” 或中介机构：这是最常见的方式，比如各地的 “房屋置换中心”（如无锡市房屋置换中心、上海房屋置换机构）、大型房产中介（链家、我爱我家等），他们会匹配符合你需求的房源，帮你协商差价。
关键：算准 “差价”
差价 = 新房总价 - 旧房总价（如果你的旧房市值 150 万，想换的新房市值 250 万，那你只需补 100 万差价）。协商时要明确：差价什么时候付、分几期付（比如签协议付一部分，过户后付尾款）。
第 3 步：签订《房屋置换协议》，别漏关键条款
和对方（或中介）确认好细节后，一定要签书面的《房屋置换协议》，这是保障权益的核心，以下条款绝不能漏：
双方房屋信息：地址、房产证号、面积、产权人（必须和房产证一致）；
差价金额及支付方式：总差价多少、首付付多少、尾款什么时候付、逾期付款的违约责任；
过户时间：明确什么时候办旧房过户、什么时候办新房过户（建议 “同步过户”，避免一方过户后另一方反悔）；
房屋交付：旧房什么时候腾房、新房什么时候交房，以及房屋内的家具家电是否包含在置换内；
违约责任：比如一方反悔不过户，要赔偿对方多少违约金；房屋有隐藏问题（如抵押、查封）谁负责。
第 4 步：办理过户、税费和贷款（如有）
这一步是 “核心手续”，需要跑房产交易中心，主要做 3 件事：
解押（如有）：如果你的旧房还在还房贷，需要先还清贷款解除抵押，才能过户；
缴纳税费：房屋置换也要交税（下文会详细说），按规定缴纳后拿到 “完税证明”；
办理过户：双方携带身份证、房产证、置换协议、完税证明等材料，到房产交易中心办理 “产权过户”，过户完成后，新房的房产证会落到你名下，旧房落到对方名下。
如果补差价时资金不够，还可以申请 “房屋置换贷款”—— 专门针对置换的贷款，贷款额度通常是 “差价的一部分”（比如差价 100 万，可贷 50 万），具体额度看银行政策（如农行、工行都有相关业务），申请流程和普通房贷类似，需要提供置换协议、收入证明等材料。
第 5 步：交房验收，完成收尾
最后一步是 “交房”：
验房：检查新房的质量（比如墙面、水电、门窗），确认和协议描述一致；
腾房：你按约定把旧房腾出来，交给对方，同时交接水、电、燃气、物业费（确保旧房没有欠费）；
付尾款：如果还有差价尾款没付，此时按协议支付，双方签字确认 “置换完成”。
房屋置换要交多少税？这 3 种税最常见，有优惠！
很多人担心 “房屋置换税费太高”，其实和普通买房卖房相比，置换的税费有优惠，尤其是 “满五唯一” 的房子，能省不少钱。常见税费如下：
税费类型 征收标准 优惠政策
契税 按 “差价” 的 1%-3% 缴纳（比如差价 100 万，契税 1-3 万），具体比例看房屋面积和你是否首套房（首套房 90㎡以下 1%，90㎡以上 1.5%） 如果你是 “拆迁置换”，部分城市可凭拆迁协议免交契税
个人所得税（个税） 若旧房 “满五唯一”（房产证满 5 年，且是你唯一住房），免征个税；若不满足，按 “差价” 的 20% 或旧房总价的 1% 缴纳 置换时，个税只针对 “旧房” 征收，新房无需交个税
增值税及附加 若旧房 “满 2 年”，免征增值税；若不满 2 年，按 “差价” 的 5.3% 缴纳（部分城市按旧房总价算） 大部分城市执行 “满 2 免增”，一线城市（如北京、上海）满 2 年的普通住宅也免征
举个例子：你的旧房满 5 唯一、满 2 年，想换一套新房，差价 100 万（首套房，90㎡以下），那你只需交 1 万契税（100 万 ×1%），个税和增值税全免，总税费仅 1 万。
注意：不同城市的税费政策有差异（比如上海、杭州的契税比例可能不同），建议提前咨询当地房产交易中心或中介，避免多交钱。
各地房屋置换政策有差异！上海、无锡、杭州重点看这些
房屋置换的政策（如首付、限购、补贴）会随城市调整，以下是几个热门城市的核心政策（2024 年 5 月最新，后续可能变化，建议以当地官网为准）：
1. 上海房屋置换政策
限购：置换时，若你名下只有 1 套房子，换房后仍可保留 1 套（符合上海限购政策）；
首付：如果置换的是 “二套房”（比如你旧房卖了，但家庭还有其他房），首付比例通常不低于 50%（普通住宅）、70%（非普通住宅）；
补贴：部分区（如浦东、闵行）对 “置换新房” 的家庭，有契税补贴（比如补贴已交契税的 10%-20%），需凭置换协议申请。
2. 无锡房屋置换政策
置换中心：无锡市房屋置换中心是官方指定机构，可提供 “房源匹配、过户代办、贷款咨询” 一站式服务，比中介更靠谱；
税费优惠：无锡对 “卖旧买新” 的置换家庭，若旧房满 2 年、新房是首套，契税可减半（比如原本 1.5%，减半后 0.75%）；
限购：无锡目前不限购（除个别核心区域），置换时无需担心 “无购房资格”。
3. 杭州房屋置换政策
首付：置换二套房的首付比例不低于 40%（普通住宅）；
补贴：杭州对 “置换新房” 的家庭，若在 2024 年 12 月 31 日前完成过户，可凭置换协议申请 “家电消费券”（最高 5000 元）；
学区：置换学区房时，需注意 “学区名额占用” 问题（比如旧房的学区名额已用，需确认是否影响新房学区）。
房屋置换避坑指南：这 5 个问题一定要注意！
确认房屋产权无问题：置换前一定要查对方房子的产权（到房产交易中心查 “产调”），看是否有抵押、查封、共有产权人未同意等情况，避免换到 “问题房”；
差价支付要留凭证：每次付差价时，都要让对方写 “收据”，注明 “房屋置换差价”，并保留转账记录（备注清楚用途），防止后续对方不认账；
过户和付款同步：尽量约定 “先过户，再付尾款”，或 “过户当天付尾款”，避免先付钱但对方不过户；
明确 “房屋欠费” 责任：签协议时要写清楚 “置换前的水、电、燃气、物业费由原房主承担”，并在交房时查账单，避免接手 “欠费房”；
拆迁置换要留好协议：如果是 “拆迁置换”（用拆迁房换安置房），一定要保留好《拆迁补偿协议》，后续办房产证、免契税都需要用到。
总结
房屋置换是 “高效换房” 的好选择，尤其适合想避免 “过渡租房”“资金周转难” 的人群。核心记住 3 点：先理清楚旧房价值和换房需求，签协议时明确差价和过户细节，税费优先利用 “满五唯一”“满 2 年” 的优惠。如果对流程不熟悉，建议找当地正规的房屋置换中心或中介协助，减少踩坑风险。