内销楼：由开发商通过土地出让形式开发，经政府审批后，专门面向境内企事业单位和居民（不含港澳台及外籍人士）销售的住宅或商业用房 。比如 1998 年北京某小区，明确规定只有 “具有北京常住户口的个人”“中央在京单位” 才能购买，这就是典型的内销楼。
它有三个关键特征，和现在的商品房截然不同：
购买资格受限：最核心的 “身份门槛”—— 港澳台同胞、外籍人士不能买，甚至部分城市对 “外地户籍的内地人” 也有限制 ；
政策配套特定：土地出让金、税费标准按 “境内市场” 制定，成本相对较低；
证件有明确标注：房产证或预售许可证上会写 “内销” 字样，合同也用专门的 “内销商品房买卖合同” 。
简单说，“内销楼” 就像当年的 “境内专属房”，是政策为区分 “国内买家” 和 “境外买家” 设立的产物。
“内销楼” 的诞生，和当时的时代环境密切相关，本质是 “市场开放初期的过渡性政策”：
1. 吸引外资的需要
上世纪 90 年代，我国急需吸引海外资金和人才，因此推出 “外销楼”—— 允许开发商建设高标准物业，卖给港澳台同胞、外籍人士，土地出让金、配套标准都按 “国际化” 制定。但为保护国内市场，同时推出 “内销楼”，专门服务境内群体，形成 “内外分流” 的格局 。
2. 房地产市场不成熟
当时商品房概念尚未普及，政府需要通过 “分类管理” 规范市场：内销楼按 “民生需求” 建设，价格、面积更贴合普通家庭；外销楼按 “高端需求” 打造，配套、装修更豪华，避免出现 “境内人买不到合适房，境外人买不到符合习惯的房” 的问题 。
3. 外汇管制的影响
当年我国实行严格的外汇管制，境外人士购房需用外汇结算，内销楼则用人民币结算。通过 “内销楼” 和 “外销楼” 的划分，能更清晰地管理资金流动 。
不过，这一制度并没有持续太久。2002 年 9 月 1 日，随着我国加入 WTO，“内外销房双轨制” 正式取消 —— 不再区分销售对象，统一核发 “商品房预售许可证”，税费、合同文本也全部统一 。从此，“内销楼” 成为历史名词。
虽然 “内销楼” 概念已取消，但市面上仍有不少当年的内销楼在流通（多为二手房）。很多人担心 “老房子有问题”，其实只要注意 3 点，就能放心买：
1. 先看 “产权是否清晰”，别被 “内销” 标签吓住
房本上的 “内销” 字样只是历史印记，不影响产权合法性。重点看：
两证是否齐全（房产证、土地证，现在多为不动产权证）；
是否有抵押、查封等限制；
原房主是否按当年政策合规购买（比如当年是否符合 “本地户籍” 要求）。
只要这些没问题，“内销楼” 和普通商品房一样，能正常交易、过户 。
2. 警惕 “品质老化”，重点查 3 个地方
当年的内销楼品质普遍一般，买前一定要实地核查：
基础配套：水管、电路是否老化，是否有漏水、跳闸问题（老小区常因管线老化需要大修）；
户型结构：早期内销楼户型设计落后（比如客厅狭小、没有阳台），要确认是否能改造；
物业维护：老小区物业可能不完善，问清 “物业费标准”“公共区域维护情况”（比如电梯是否定期检修）。
3. 税费按 “现行标准” 交，不用补 “历史差价”
有些购房者担心 “当年内销楼土地出让金低，现在过户要补钱”—— 其实不用。2002 年政策取消后，所有商品房交易都按统一标准收税，无论是当年的内销楼还是外销楼，过户时只交契税、个税、增值税（满 2 年免征），不会额外收取 “内外销差价” 。
举个例子：上海一套 1999 年的内销楼，2025 年交易时，只要房产证满 5 年且是房主唯一住房，就只交 1.5% 的契税，和普通二手房完全一样。